Location nel centro commerciale nel 2018 alcune istruzioni utili

I centri commerciali in Italia sono oltre 800 e nel 30% dei centri commerciali nel mese di dicembre 2017 si è registrato un incremento delle vendite del 15% rispetto allo stesso mese dell'anno precedente 2016. Questo è un evidente segnale di ripresa che dice che i nuovi consumatori la generazione dei Millenial che acquistano online (circa il 33% delle vendite natalizie) si concentrano anche nei grandi spazi commerciali.

Questo evidente segnale di ripresa ci fa pensare che il 2018 sarà l'anno in cui le aperture in franchising con maggiore prosperità saranno quelle che hanno location nei centri commerciali, parchi commerciali, aereoporti a forte vocazione turistica, spazi a forte pedonabilità. Per un candidato che sta valutando di aprire nel 2018 un franchising e sta studiando i diversi progetti delle diverse reti in franchising è necessaria una conoscenza approfondita anche della collocazione della famosa location che diventa molto più impegnativa per apertura in un centro commerciale. 

Nei centri commerciali che in Italia sono oltre 800 sono caratterizzati da una piastra alimentare e da un numero di negozi che può variare da un minimo di 15 fino anche ad arrivare a dimensioni di oltre 200 punti vendita. Si va dai centri di vicinato fino ad arrivare ai centri di attrazione regionale di riqualificazione del territorio. In genere esistono per la ricerca di spazi all'interno di centri commerciali soprattutto per i grandi centri le società di commercializzazione che si occupano di tutta la fase di spiegazione del progetto, negoziazione delle condizioni contrattuali, pilotage, attività connesse alla gestione condominiale. In Italia le più importanti società di commercializzazione sono 5 che gestiscono reti di centri commerciali approfondiremo insieme la settimana prossima.

Rispetto alla locazione nei centri storici il contratto che regola l'ingresso dell'operatore all'interno di un centro commerciale in genere e il contratto di fitto di ramo di azienda. Prima di effettuare una trattativa per inserimento di un negozio in centro commerciale in genere si parla con la società di commercializzazione che fa le veci della proprietà (che nei centri più grandi è un fondo) è consigliabile affidarsi ad un esperto del settore per evitare errori decisivi. Nei contratti che generalmente i centri commerciali effettuano si utilizza la formula di affitto di ramo di azienda e non di locazione commerciale che è un contratto tipico del codice civile.

Sono previste in genere garanzie fideiussorie per entrare ed una serie di oneri accessori, quali pilotage, servizi di gestione condominiale che sono specifici e diversi dai contratti tipici di locazione commerciale.

In genere il centro commerciale prevede a monte un merchandising Plan che indica le categorie merceologiche che possano essere commercializzate per evitare sovrapposizioni di offerta.

Naturalmente in questi ultimi anni po' per la crisi e per una maggiore disponibilità di locali rispetto alla domanda di operatori che vogliono entrare in un centro commerciale, si è assistito ad una graduale riduzione dei canoni. Inoltre c’è da dire che data la peculiarità del contratto di affitto di azienda una componente fissa ditta minima garantito ed una parte variabile legata al volume degli affari. Un'altra considerazione importante da effettuare per la valutazione di un punto vendita in centro commerciale è legata all'orario di apertura generalmente dalle 9:00 del mattino alle 21:00 di sera con orario continuato, questa continuità di servizio e di vendita fa sì che il numero degli operatori e di conseguenza il costo del personale andrà ad aumentare per coprire le diverse fasce orarie.

Inoltre sarà da considerare il costo della turnazione che prevede dei picchi di flussi di clientela concentrati nei fine settimana e nelle fasce orarie che vanno dalle 18:00 alle 20:00.

Bisogna quindi fare bene i conti di fatturato e marginalità attesa calcolando bene tutti i costi fissi che sono certi e le prospettive di incasso nei diversi giorni e nei diversi mesi dell’anno.

È molto importante fare attenzione alle diverse clausole che compongono il contratto di affitto di azienda di un punto vendita nel centro commerciale con particolare riferimento alla possibilità di recesso e al periodo di preavviso in caso di andamento negativo della attività.

In Italia ci sono oltre 850 centri commerciali con una media negozi di 60 con un’offerta complessiva di oltre 51.000 punti vendita. Questo elevato numero di negozi ci lascia immaginare che il turnover nella commercializzazione è abbastanza elevato, onde per cui non bisogna avere fretta nella valutazione nella scelta del punto vendita, facendo prima della scelta definitiva tutta una serie di indagini legate alle presenze agli orari caldi ai “punti Vivi” il centro ai punti morti alle differenze tra piano terra ed eventuale secondo piano e la pedonabilità, magari intervistando anche direttamente gli operatori del centro.

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